«Под гром фанфар и меди звон…» пережила страна почти строительный бум на рынке почти доступного и комфортного жилья для граждан РФ. А ныне этот затихающий «звон и гром» так приятно, но, увы, так недолго ласкавший слух наших рыночных фундаменталистов и как бы косвенно подтверждавший их смутные надежды на универсальность и всемогущество так называемого само регулируемого рынка и соответственно, правильность избранного когда-то курса, на самом деле знаменует собой завершение определённого этапа в жизни страны – в частности этапа реализации приоритетного национального проекта «Доступное жилье…» исключительно на базе частнопредпринимательского индивидуализма и канонизации «созидательной» роли крупного монополистического капитала. В этом отношении вся наша история мучительного «хождения по рынку» доказывает одну великую и непреложную вещь – все стенания либералов гайдаро-чубайсовского призыва, в свое время плотно обсидевших Правительство, о том, что экономика развивается только в либерально-демократических тисках и только по либеральным лекалам в «прокрустовом ложе» т.н. «само регулируемого рынка» оказались, мягко говоря, – голой неправдой!
«Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике», – подчеркивал Президент в Послании Федеральному собранию еще в относительно благополучном 2016 г.
Но нет пророка в своём отечестве. Судите сами: так еще, 20 декабря 2018 г. аналитиками Центрального банка РФ опубликован независимый доклад в котором особенно отмечена обеспокоенность в связи с риском возникновения в стране «ипотечного пузыря», – ситуацией, при которой предполагаемые правительством быстрые темпы роста ипотечного кредитования приведут к увеличению просроченной задолженности, а далее к обвалу ипотечного рынка... Ну и что с того?
А то, что скорость строительства жилья с тех пор год от года только возрастала, но в то же время объём продаж объективно отражающий позитивную динамику на первичном рынке недвижимости неуклонно падал (например, в Краснодарском крае по данным аналитиков в 2025 году до 60% квартир, а в Новосибирской области СФО до 30% недвижимости на первичном рынке остаются не востребованными). Данный факт означает то, что коммерческое предложение уже значительно превысило платежеспособный (!) спрос населения. Этот во многом предсказанный, а потому искусственно созданный макроэкономический дисбаланс отягощен еще и значительным падением спроса на ипотечные продукты. Хотя процесс воспроизводства жилья до последнего времени еще продолжал по инерции совершаться в расширенном масштабе, но выброшенные из него так называемые «жилищные полуфабрикаты» в действительности уже не переходили в полной мере в сферу индивидуального потребления.
Это подтверждает, что нормального оборота рынка жилья, согласно классике капитализма: деньги – товар – деньги (ДТД) фактически не происходит. Один поток товаров следует за другим и наконец, обнаружилось, что прежний поток лишь фиктивно поглощён потреблением. Значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости да еще, может быть на бумаге в статистической отчетности, а в действительности остается непроданной в руках спекулянтов еще долгое время (годами), т.е. все еще находится на рынке.
Но разве могло быть иначе, когда:
- государственное (!?) субсидирование (господдержка) сугубо коммерческой ипотеки (?!) происходит в условиях вопиющего дисбаланса между постоянно падающим платежеспособным спросом населения и соответствующим ему (спросу) конкурентным предложением, что по факту является лишь дестабилизирующей государственной политикой надувания ценового «пузыря», весьма удобной «в моменте» для бенефициаров но в перспективе насквозь гнилой политикой государственного протекционизма выгода получателям;
- в условиях сложившегося сверх монополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой рыночной экономики – большее количество товара (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность), у нас работает с точностью до наоборот;
- государственная программа «Доступное и комфортное жилье гражданам…» трансформировалась де-факто в программу стимулирования только исключительно высотного, преимущественно точечного домостроения; но самые высокие здания, как известно, являются и самыми дорогими элементами дешевой роскоши и фальшивого престижа, но всегда источниками социальной несправедливости и экологического неблагополучия.
- ради статистики в бессмысленной гонке за «квадратами» и, как правило, в ущерб качеству среды обитания продолжают строиться безумные агломерационные планы «вывала» городской многоэтажной застройки на пригородные особо ценные сельскохозяйственные территории, что однозначно многократно усугубит уже существующие инфраструктурные проблемы (транспорт, инженерия, экология) и надолго законсервирует дальнейшую прогрессирующую деградацию внутригородских не урбанизированных или слабо урбанизированных территорий;
- недоступные для потенциальных участников строительного рынка кредитные ресурсы так называемые «длинные деньги» в условиях хронического кредитно-финансового дефицита – привилегия лишь избранного меньшинства, но сущая «верёвка» для остального молчаливого большинства или т.н. малого и среднего бизнеса;
- «в упор» не видят общемировую позитивную практику мало- и среднеэтажного городского домостроения высокой плотности с эффективными технико-экономическими показателями и высокими потребительскими свойствами, с простой технологией, низкой себестоимостью, малой ценой реализации и предсказуемым периодом строительства и соответственно с единственно доступными сегодня для всех участников «короткими деньгами».
Как следует поступать в таком случае? С чего начать?
Во-первых, надо заглянуть правде в глаза и признать суровую реальность наших дней: социально-экономическая модель, построенная «поколением победителей» на базисе государственно-монополистического капитализма да еще с явным этническим оттенком, полностью обанкротилась и провалилась. Эта чуждая нам русским модель оказалась совершенно неконкурентоспособной и неэффективной для абсолютного большинства, хотя известное меньшинство продолжает извлекать из этой провальной и чуждой нам модели реальную выгоду. Во многом именно поэтому она законсервирована нынешней весьма специфической прослойкой, которая кровно не заинтересована в том, чтобы ее радикально менять. Надо думать до сих пор еще «отдельные товарищи полагают, что при капитализме будет процветание. Будет, но лишь для кучки буржуев и их лакеев…» (И.В.Сталин).
Необходимо срочно вводить в практику массового жилищного строительства элементы государственного регулирования, потому что нигде в мире частный собственник – капиталист не является более эффективным, чем государство, ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности – прибыль, а у государства – жизнеспособность целого (страны). Признавая это, мы тем самым признаём суверенное право государства стать одним из основных субъектов социально-экономических отношений, что всегда и везде является надёжной гарантией безопасного и устойчивого развития и уж тем более в особый период. Механизмы этого участия государства не новы и давно известны: госзаказ на социальное, в том числе некоммерческое, государственное арендное жилье (сокр. ГАЖ) в форме государственно-частного партнерства, конкурсное (не аукционное) безвозмездное предоставление земли для строительства социальных объектов, проектное финансирование, прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированная норма прибыли и тому подобные «общеевропейские ценности». При этом потенциально возможные «потери» бюджета от «нововведений» (например, от безвозмездного предоставления земли для строительства социальных объектов с лихвой будут компенсированы за счёт будущих арендных платежей, ныне бесследно оседающих в частных карманах, а кроме того, и это наверное самое главное, за счёт многократного расширения налогооблагаемой базы путем подключения к приоритетным госпрограммам предприятий малого и среднего строительного бизнеса.
Во-вторых, для реализации новой жилищной политики вовсе не требуются какие-то дополнительные ресурсы, и всё может происходить в рамках уже утверждённых лимитов, но более эффективно. Что это значит? Единственное средство как-то ограничить аппетиты крупного капитала (монозастройщиков) – многократно в разы увеличить количество участников рынка доступного жилья. Это аксиома рыночной экономики – большее количество предложений от разных конкурирующих между собой застройщиков – прямая дорога к новому качеству: доступности и комфортности. При этом потребитель должен иметь конституционное право свободного выбора – либо пойти на коммерческий рынок, либо обратиться к государственной не коммерческой аренде. А все это вместе взятое называется внедрением принципов социальной справедливости, принципов демократии в сферу жилищного строительства. Справедливый, стабильный рынок – это рынок, когда потребности общества и интересы частника, изначально антагонистические, пребывают в относительно гармоничном балансе, а обеспечение этого баланса – баланса спроса и предложения – есть прямая обязанность любого государства – будь оно либерального либо социального толка!
И в третьих, в Земельном кодексе РФ еще «вчера» было прописано, что земля под капитальное строительство предоставляется как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, т.е. безвозмездно: «Земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты – бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья)…» (статья В.В. Путина в «Комсомольской правде» (2012) «Строительство справедливости. Социальная политика для России»).
Но конкурсы как законную форму по бесплатному предоставлению земли для строительства социального, экономичного жилья и социальных объектов в Земельном кодексе почти синхронно с установкой Президента с…оптимизировали?! Остались только земельные аукционы (торги), а ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве – земли, объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе (а потом хоть трава не расти после точечной застройки), а инновационные, конкурсные идеи. Когда на конкурс приходит небольшой застройщик – малый и средний бизнес, как правило, не обременённый прошлыми «достижениями», и проектно-обоснованно предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену – это конкуренция.
Таким образом, «корень зла» видится в глобальном отсутствии рыночной конкуренции и за примером далеко ходить не надо. В контексте недобросовестной конкуренции, а фактически имитации производства конкурентного (доступного и комфортного) товара от «государства» ушлые монополисты, те самые «надуватели пузырей» под «чужим флагом» ловко пристроились к привилегированному «спойлеру» – к т.н. государственной корпорации, которая обладая солидной государственной административной, правовой и финансовой поддержкой, подъедает все лакомые куски по стране, совершенно не пуская в «игру» и тем самым уничтожая, региональный малый и средний строительный бизнес. При этом в качестве главного аргумента государственных монополистов, как правило, приводится объём построенного ими жилья. Да, объемы подрастали и существенно, но ведь и цена квадратного метра при этом неуклонно возрастала, чего по законам настоящей рыночной экономики просто не может быть! Где конкуренция, где более доступные, но не менее качественные предложения и где, наконец, анонсированное государством опережающее развитие средне- и малоэтажного домостроения? Одним словом вся эта «мутная» история – бесконечное движение «вверх по лестнице, ведущей вниз».
Время кризиса, как известно, время перемен. Это наиболее подходящий период для воплощения новых идей, в том числе прогрессивных идей многоукладной рыночной экономики подразумевающей, прежде всего, государственное регулирование в базовых отраслях экономики. По сути дела, речь тут идёт о воплощении новых социалистических идей и модернизации правовых институтов в целях упорядочения под эгидой государства социальных отношений, оказавшихся в результате неконтролируемого хозяйничанья антинародного государственно-монополистического (олигархического) капитала на грани опасного предела. Откровенно говоря, на пороге неминуемого краха глобализации, краха экономики неограниченного потребления с последующим неизбежным наступлением периода отрезвления и перехода к особому, мобилизационному этапу развития, единственное в этих условиях доступное средство хоть как-то сохранить устойчивое и безопасное развитие одного из локомотивов современной экономики – строительного комплекса России, а значит и стабильность государства в целом – переход от глобалистской экономики спроса (потребления) к новой экономике предложения (НЭП) по классической формуле социализма ТДТ (товар – деньги – товар). Что это означает?
Власть федеральная, региональная, муниципальная может и должна взять за правило через механизмы государственного заказа в первую очередь ГЧП (государственно-частного партнёрства) практику предложения нового товара – некоммерческого, государственного арендного жилья (сокр. ГАЖ). Предложение этого товара от государства обусловлено и предполагает наличие соответствующего ему (предложению) платежеспособного спроса для воспроизводства следующего товара – государственного арендного жилья. В нем могут жить студенты, молодые семьи, пенсионеры, население «новых» регионов все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения ипотечного кредита, а это без малого 60% населения России! Такие дома со временем станут самыми популярным видом многоквартирного средне и малоэтажного высокоплотного жилья и одновременно самым эффективным и безопасным вложением бюджетных средств. Плюсов особенно для молодежи, огромное количество и к тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет для воспроизводства, а не пускает, как сейчас, народные деньги в бездонную прорву или т.н. господдержку через субсидирование коммерческой ипотеки под …дцать процентов годовых с последующим надуванием пресловутого «ценового пузыря».
В этом случае строительство ГАЖ обойдётся госбюджету по реальной себестоимости, а это значит как минимум в 2 раза дешевле и соответственно в значительно большем объеме, чем приобретённое за те же деньги жильё, но на коммерческой основе. И еще крайне важно то, что бюджетные деньги при таком раскладе напрямую «без откатов» пойдут в реальный сектор экономики, на реализацию действительно приоритетных государственных программ, а не наглым банкирам и аффилированным с ними под государственной «крышей» бизнес-спекулянтам.
Пора, наконец, признать, что опора в решении задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье…» только на коммерческие структуры несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение государственных, цивилизационных задач к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье…» – всё-таки прерогатива государства. А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных реальной ситуацией в экономике, реализует общественные потребности в режиме реального времени. В борьбе за доступные квадратные метры для большинства российского народа наряду с уже организованными структурами и сообществами (коммерческие банки + частные строительные компании + перекупщики) пора бы уже выйти на «большую» дорогу и самому главному «игроку» – российскому государству.
В строительной сфере – очень важной, базисной отрасли, государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование – бизнес, здравоохранение – бизнес, жильё – бизнес. Это глубокое и опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) – это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности. Государство создано десятками миллионов, а не «могучей кучкой» лучших друзей для получения сверхприбылей. А все эти рынки, биржи, бизнес-сообщества и прочая, прочая, прочая – всего лишь рабочие инструменты реализации государственной жилищной политики с единственной целью – обеспечение благополучия и процветания граждан.
Евгений Иванович Загороднов, профессор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (НГАСУ-СИБСТРИН), кафедра архитектурной реконструкции городской среды
