Для не успевших за годы службы обзавестись квартирой увольняемых офицеров жилищный сертификат давно стал единственной реальной возможностью обрести заслуженную квартиру. Однако, помимо несомненных преимуществ - оперативности покупки жилплощади и возможности выбора города, дома и квартиры, есть в решении жилищного вопроса с помощью сертификата и свои минусы. Проблемы, которые, как показывает практика, удается решить далеко не всем владельцам сертификатов. Дело в том, что, приобретая по ГЖС жилье на вторичном рынке недвижимости, не обойтись без риэлтора. А качество риэлторских услуг, увы, не всегда бывает высоким. Особенно в тех регионах, где стоимости сертификата не хватает для покупки жилья и поэтому, реализуя ГЖС, приходится доплачивать. Доверив реализацию сертификата недостаточно профессиональному специалисту, обладатель ГЖС рискует не только потерять данные в качестве задатка средства и отпущенное на реализацию сертификата драгоценное время, но и уже купленную по ГЖС квартиру, если приобретенное неквалифицированным риэлтором жилье вдруг окажется юридически "нечистым". Чтобы оградить военнослужащих от встречи с такими специалистами, Минобороны и Российская гильдия риэлторов ввели так называемую аккредитацию допущенных к работе с ГЖС риэлторских фирм. Однако аккредитованные риэлторы есть пока не во всех регионах. Как выбрать риэлтора там, где нет аккредитованных агентств недвижимости, каковы наиболее распространенные схемы обмана и как избежать встречи с аферистами? Ответить на эти вопросы мы попросили знакомую читателям "Красной звезды" по нашим предыдущим публикациям Елену Хуснулину - одного из руководителей аккредитованной для работы с ГЖС в Москве и Московской области риэлторской компании "Домострой".
- Итак, Елена Захаровна, чем может обернуться встреча с предлагающим услуги по реализации сертификата мошенником?
- Самая распространенная схема мошенничества с сертификатами выглядит так. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Поверив, офицер со спокойной душой возвращается в гарнизон - ждать, пока ему подберут квартиру. По мере того как срок реализации ГЖС (9 месяцев) сокращается, а подходящий вариант все никак не находится, офицер становится все более сговорчивым, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы сертификат вообще не пропал. А проблема здесь вот в чем: малоизвестному, а потому не вызывающему доверия агентству трудно заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, зачастую так и не приводя к позитивному результату. Хватаясь за любой заработок, такой риэлтор сулит офицеру золотые горы, лишь бы отдал сертификат, и только потом начинает думать о своих возможностях по его реализации. Впрочем, судя по рассказам офицеров, обманутых нечистыми на руку маклерами, некоторые риэлторы и не собирались заниматься реализацией ГЖС. Взяв солидную предоплату, они под предлогом поиска выгодного варианта просто тянули время. Когда же до конца срока действия сертификата оставались считанные недели, военнослужащие, не желая дальше искушать судьбу, забирали сертификаты и спешили в другое агентство. Деньги им при этом не возвращали - на таких предварительных сборах и строился "бизнес" аферистов. Беспечность офицеров, доверяющих подобным "специалистам", порой просто поражала. Самый поучительный в этом плане пример из практики "Домостроя" - несколько лет назад к нам обратился приехавший из Находки майор, до конца срока действия сертификата которого оставалось, вы не поверите, трое суток. Путем сверхусилий мы все же успели ему помочь, сдав проект договора купли-продажи в Сбербанк за день до истечения срока. Подбирать при этом подходящий вариант, сами понимаете, было уже некогда. Ну а взятый в другом агентстве задаток ему, естественно, не вернули.
Или другая схема. Специализируясь на воинских сертификатах, что уже само по себе не может не настораживать, некое агентство недвижимости предлагало самые лучшие условия реализации ГЖС в Москве и Подмосковье. За 1,5 - 2 тысячи долларов военнослужащим обещали реализовать ГЖС с целью получения наличных денег, на которые бы они потом купили квартиру где-то еще. Никаких договоров заключить при этом не предлагалось - только устные обещания. Зато никакой предоплаты и просто символические комиссионные. Оставляйте, говорили военнослужащим, документы и в следующий раз приезжайте уже за деньгами. Получив необходимый для работы пакет документов, эти дельцы, как и обещали, обналичивали сертификат, только, расплачиваясь с военнослужащими, недодавали им кругленькую сумму, объясняя это тем, что в процессе работы якобы возникли непредвиденные обстоятельства, потребовавшие расходов. Обманутым военнослужащим оставалось лишь развести руками. Впрочем, нескольким доверившим ГЖС этой фирме офицерам повезло еще меньше. Когда порядка десяти обналичиваемых этой фирмой сертификатов были арестованы Сбербанком, люди остались и без сертификатов, и без денег.
- Вывод?
- Чтобы не попасть в подобную ситуацию, без заключения договора, в котором детально прописываются обязанности агентства, вплоть до параметров подбираемого жилья, ни в коем случае не давайте риэлторам предоплату, как бы вас ни уговаривали. И не оставляйте сертификат - для подбора варианта он не нужен. А лучше вообще, самостоятельно открыв счет в Сбербанке, предоставлять риэлтору не сертификат, а копию договора со Сбербанком. Ну и если вам в течение двух, максимум трех месяцев не подобрали подходящую квартиру, не теряя больше времени, идите в другое агентство.
Впрочем, потерять ГЖС, не успев в установленный срок приобрести квартиру, - еще не самое страшное. С просроченным сертификатом можно хотя бы снова встать в очередь. Куда хуже лишиться уже приобретенной по ГЖС квартиры или ее части.
- Давайте остановимся на этом подробнее.
- Давайте. Операции на вторичном рынке недвижимости, как известно, всегда предполагают определенную долю риска. И покупка квартиры по ГЖС в этом плане ничем не отличается от покупки жилья за деньги... Купили вы, например, по сертификату квартиру, из которой в свое время незаконно были выписаны несовершеннолетние дети, также незаконно не попавшие при ее приватизации в число собственников, - они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье, и суд примет их сторону. Неважно, что вы о них ничего не знали, а квартира до того, как попасть к вам, уже несколько раз перепродавалась. Риск, сопутствующий приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости, обусловлен тем, что по закону все предыдущие собственники (или даже их наследники) приобретенной вами квартиры, права которых были ущемлены в результате неправильной приватизации или проведенных с нарушениями прежних сделок, могут в судебном порядке лишить вас права на это жилье. В этом случае мошенничества со стороны риэлторов, кстати, может и не быть - просто у небольшого агентства и крупной риэлторской компании разные возможности и подход к юридической проверке приобретаемого жилья. Но военнослужащему, вдруг лишившемуся приобретенной квартиры, думаю, будет уже все равно - пострадал он по злому умыслу или из-за некомпетентности риэлторов.
- Вот это уж совсем невеселая ситуация. И что же делать?
- Обращаться в аккредитованную компанию. Доверить столь важное и непростое, как реализация ГЖС, дело можно только компании с безупречной деловой репутацией. Понятно, что определить такое агентство в потоке заманчивых предложений офицеру на неделю, скажем, приехавшему в Москву из той же Находки, очень непросто. Поэтому крупные, не надувающие клиентов, а честно зарабатывающие свой хлеб риэлторские компании сами три года назад предложили Министерству обороны провести аккредитацию допущенных к работе с сертификатами фирм. Проще говоря, мы сами обратились в военное ведомство с просьбой проверить все работающие с ГЖС агентства недвижимости. Надо сказать, что рабочая группа Министерства обороны по реализации ГЖС, разрабатывая соответствующие нормативные документы, выдвинула к реализующим сертификаты риэлторским фирмам еще более жесткие требования, чем мы ожидали. И, как результат, когда координационный совет Министерства обороны и Российской гильдии риэлторов начал эту добровольную аккредитацию, получить ее удалось не многим. Каждые полгода аккредитованные компании отчитываются перед Минобороны о результатах своей деятельности и в случае каких-либо неувязок или претензий со стороны военнослужащих "проштрафившиеся" агентства просто лишаются этой аккредитации. Немаловажным ее условием, кстати, является ограничение взимаемых с военнослужащего комиссионных, размер которых не должен превышать шести процентов от стоимости ГЖС. Вот и решайте, кому доверить заветный сертификат - аккредитованной, то есть согласившейся на добровольный контроль со стороны Минобороны, а значит, надежно и на оптимальных условиях реализующей ГЖС фирме, или тем риэлторам, у которых этой аккредитации нет и в работе которых, значит, не все гладко и чисто?
- Ну а что делать, если в городе или области нет аккредитованных фирм? Как тогда вы бы посоветовали выбрать риэлтора?
- Начнем с того, что с подобными проблемами владельцам сертификатов в основном приходится сталкиваться в дорогих в плане стоимости ГЖС регионах и крупных мегаполисах, где аккредитованные компании существуют. Так, например, по собственному опыту могу сказать, что очень много агентств, делающих черный бизнес на доверчивости владельцев сертификатов, работают сегодня в Подмосковье. Так что, реализуя ГЖС в Московской области, лучше не поддаваться заманчивым обещаниям о символическом размере комиссионных и не покупаться на обильную рекламу, идущую, кстати, в том числе и в военных СМИ, а обращаться в одну из крупных столичных риэлторских компаний, получивших аккредитацию военного ведомства. Ну а тем, у кого в городе аккредитованных риэлторов нет, выбирая фирму, думаю, стоит обратить внимание на то, какой у нее офис, сколько лет она работает на рынке недвижимости, входит ли она, наконец, в Российскую гильдию риэлторов? Фирмам-однодневкам путь в профессиональное сообщество риэлторов, как говорится, заказан. Компания, которая имеет несколько, а то и десятки офисов и сотни сотрудников, многие годы успешно работает на рынке и дорожит своей репутацией, по определению надежнее никому не известного агентства, которое само располагается на равной нескольким квартирам площади.
- Что ж, от имени наших читателей спасибо, Елена Захаровна, за полезную консультацию. Если бы еще можно было обращаться к вам за советом в каждом конкретном случае...
- А почему же нельзя? По договоренности с Минобороны, да и из уважения к людям в погонах, специалисты аккредитованной для работы с жилищными сертификатами военнослужащих риэлторской компании "Домострой" готовы оказать любую - как теоретическую, так и практическую помощь в реализации ГЖС. Надо посоветоваться по поводу выбора агентства или работы риэлтора в другом городе - все равно будем рады помочь, насколько это возможно. Телефон работающего с жилищными сертификатами отдела риэлторской компании "Домострой": (495) 980-50-78.
http://www.redstar.ru/2006/04/20_04/4_03.html
- Итак, Елена Захаровна, чем может обернуться встреча с предлагающим услуги по реализации сертификата мошенником?
- Самая распространенная схема мошенничества с сертификатами выглядит так. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Поверив, офицер со спокойной душой возвращается в гарнизон - ждать, пока ему подберут квартиру. По мере того как срок реализации ГЖС (9 месяцев) сокращается, а подходящий вариант все никак не находится, офицер становится все более сговорчивым, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы сертификат вообще не пропал. А проблема здесь вот в чем: малоизвестному, а потому не вызывающему доверия агентству трудно заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, зачастую так и не приводя к позитивному результату. Хватаясь за любой заработок, такой риэлтор сулит офицеру золотые горы, лишь бы отдал сертификат, и только потом начинает думать о своих возможностях по его реализации. Впрочем, судя по рассказам офицеров, обманутых нечистыми на руку маклерами, некоторые риэлторы и не собирались заниматься реализацией ГЖС. Взяв солидную предоплату, они под предлогом поиска выгодного варианта просто тянули время. Когда же до конца срока действия сертификата оставались считанные недели, военнослужащие, не желая дальше искушать судьбу, забирали сертификаты и спешили в другое агентство. Деньги им при этом не возвращали - на таких предварительных сборах и строился "бизнес" аферистов. Беспечность офицеров, доверяющих подобным "специалистам", порой просто поражала. Самый поучительный в этом плане пример из практики "Домостроя" - несколько лет назад к нам обратился приехавший из Находки майор, до конца срока действия сертификата которого оставалось, вы не поверите, трое суток. Путем сверхусилий мы все же успели ему помочь, сдав проект договора купли-продажи в Сбербанк за день до истечения срока. Подбирать при этом подходящий вариант, сами понимаете, было уже некогда. Ну а взятый в другом агентстве задаток ему, естественно, не вернули.
Или другая схема. Специализируясь на воинских сертификатах, что уже само по себе не может не настораживать, некое агентство недвижимости предлагало самые лучшие условия реализации ГЖС в Москве и Подмосковье. За 1,5 - 2 тысячи долларов военнослужащим обещали реализовать ГЖС с целью получения наличных денег, на которые бы они потом купили квартиру где-то еще. Никаких договоров заключить при этом не предлагалось - только устные обещания. Зато никакой предоплаты и просто символические комиссионные. Оставляйте, говорили военнослужащим, документы и в следующий раз приезжайте уже за деньгами. Получив необходимый для работы пакет документов, эти дельцы, как и обещали, обналичивали сертификат, только, расплачиваясь с военнослужащими, недодавали им кругленькую сумму, объясняя это тем, что в процессе работы якобы возникли непредвиденные обстоятельства, потребовавшие расходов. Обманутым военнослужащим оставалось лишь развести руками. Впрочем, нескольким доверившим ГЖС этой фирме офицерам повезло еще меньше. Когда порядка десяти обналичиваемых этой фирмой сертификатов были арестованы Сбербанком, люди остались и без сертификатов, и без денег.
- Вывод?
- Чтобы не попасть в подобную ситуацию, без заключения договора, в котором детально прописываются обязанности агентства, вплоть до параметров подбираемого жилья, ни в коем случае не давайте риэлторам предоплату, как бы вас ни уговаривали. И не оставляйте сертификат - для подбора варианта он не нужен. А лучше вообще, самостоятельно открыв счет в Сбербанке, предоставлять риэлтору не сертификат, а копию договора со Сбербанком. Ну и если вам в течение двух, максимум трех месяцев не подобрали подходящую квартиру, не теряя больше времени, идите в другое агентство.
Впрочем, потерять ГЖС, не успев в установленный срок приобрести квартиру, - еще не самое страшное. С просроченным сертификатом можно хотя бы снова встать в очередь. Куда хуже лишиться уже приобретенной по ГЖС квартиры или ее части.
- Давайте остановимся на этом подробнее.
- Давайте. Операции на вторичном рынке недвижимости, как известно, всегда предполагают определенную долю риска. И покупка квартиры по ГЖС в этом плане ничем не отличается от покупки жилья за деньги... Купили вы, например, по сертификату квартиру, из которой в свое время незаконно были выписаны несовершеннолетние дети, также незаконно не попавшие при ее приватизации в число собственников, - они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье, и суд примет их сторону. Неважно, что вы о них ничего не знали, а квартира до того, как попасть к вам, уже несколько раз перепродавалась. Риск, сопутствующий приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости, обусловлен тем, что по закону все предыдущие собственники (или даже их наследники) приобретенной вами квартиры, права которых были ущемлены в результате неправильной приватизации или проведенных с нарушениями прежних сделок, могут в судебном порядке лишить вас права на это жилье. В этом случае мошенничества со стороны риэлторов, кстати, может и не быть - просто у небольшого агентства и крупной риэлторской компании разные возможности и подход к юридической проверке приобретаемого жилья. Но военнослужащему, вдруг лишившемуся приобретенной квартиры, думаю, будет уже все равно - пострадал он по злому умыслу или из-за некомпетентности риэлторов.
- Вот это уж совсем невеселая ситуация. И что же делать?
- Обращаться в аккредитованную компанию. Доверить столь важное и непростое, как реализация ГЖС, дело можно только компании с безупречной деловой репутацией. Понятно, что определить такое агентство в потоке заманчивых предложений офицеру на неделю, скажем, приехавшему в Москву из той же Находки, очень непросто. Поэтому крупные, не надувающие клиентов, а честно зарабатывающие свой хлеб риэлторские компании сами три года назад предложили Министерству обороны провести аккредитацию допущенных к работе с сертификатами фирм. Проще говоря, мы сами обратились в военное ведомство с просьбой проверить все работающие с ГЖС агентства недвижимости. Надо сказать, что рабочая группа Министерства обороны по реализации ГЖС, разрабатывая соответствующие нормативные документы, выдвинула к реализующим сертификаты риэлторским фирмам еще более жесткие требования, чем мы ожидали. И, как результат, когда координационный совет Министерства обороны и Российской гильдии риэлторов начал эту добровольную аккредитацию, получить ее удалось не многим. Каждые полгода аккредитованные компании отчитываются перед Минобороны о результатах своей деятельности и в случае каких-либо неувязок или претензий со стороны военнослужащих "проштрафившиеся" агентства просто лишаются этой аккредитации. Немаловажным ее условием, кстати, является ограничение взимаемых с военнослужащего комиссионных, размер которых не должен превышать шести процентов от стоимости ГЖС. Вот и решайте, кому доверить заветный сертификат - аккредитованной, то есть согласившейся на добровольный контроль со стороны Минобороны, а значит, надежно и на оптимальных условиях реализующей ГЖС фирме, или тем риэлторам, у которых этой аккредитации нет и в работе которых, значит, не все гладко и чисто?
- Ну а что делать, если в городе или области нет аккредитованных фирм? Как тогда вы бы посоветовали выбрать риэлтора?
- Начнем с того, что с подобными проблемами владельцам сертификатов в основном приходится сталкиваться в дорогих в плане стоимости ГЖС регионах и крупных мегаполисах, где аккредитованные компании существуют. Так, например, по собственному опыту могу сказать, что очень много агентств, делающих черный бизнес на доверчивости владельцев сертификатов, работают сегодня в Подмосковье. Так что, реализуя ГЖС в Московской области, лучше не поддаваться заманчивым обещаниям о символическом размере комиссионных и не покупаться на обильную рекламу, идущую, кстати, в том числе и в военных СМИ, а обращаться в одну из крупных столичных риэлторских компаний, получивших аккредитацию военного ведомства. Ну а тем, у кого в городе аккредитованных риэлторов нет, выбирая фирму, думаю, стоит обратить внимание на то, какой у нее офис, сколько лет она работает на рынке недвижимости, входит ли она, наконец, в Российскую гильдию риэлторов? Фирмам-однодневкам путь в профессиональное сообщество риэлторов, как говорится, заказан. Компания, которая имеет несколько, а то и десятки офисов и сотни сотрудников, многие годы успешно работает на рынке и дорожит своей репутацией, по определению надежнее никому не известного агентства, которое само располагается на равной нескольким квартирам площади.
- Что ж, от имени наших читателей спасибо, Елена Захаровна, за полезную консультацию. Если бы еще можно было обращаться к вам за советом в каждом конкретном случае...
- А почему же нельзя? По договоренности с Минобороны, да и из уважения к людям в погонах, специалисты аккредитованной для работы с жилищными сертификатами военнослужащих риэлторской компании "Домострой" готовы оказать любую - как теоретическую, так и практическую помощь в реализации ГЖС. Надо посоветоваться по поводу выбора агентства или работы риэлтора в другом городе - все равно будем рады помочь, насколько это возможно. Телефон работающего с жилищными сертификатами отдела риэлторской компании "Домострой": (495) 980-50-78.
http://www.redstar.ru/2006/04/20_04/4_03.html
