Банк России выступает за постепенное сворачивание льготной ипотеки под 6,5 процента, заявила в интервью РИА Новости глава департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова.
«Льготная программа должна постепенно сворачиваться, чтобы не приводить к избыточным рискам. Важно следить за динамикой цен на жилье — они в последние годы довольно быстро росли, отчасти на фоне роста ипотеки, отчасти из-за недостаточного предложения жилья», — считает собеседница агентства.
По её словам, льготная ипотека теряет свой социально направленный характер, потому что, особенно в крупных городах, наблюдается большой инвестиционный спрос на жилье. Данилова пояснила, что обеспеченные граждане используют недвижимость как один из каналов вложения сбережений, особенно при снижении ставок и росте цен на жилье.
«Чем больше цены растут, тем более интересны эти покупки (в том числе с использованием льготной ипотеки), что еще сильнее стимулирует рост цен, в результате чего не достигается изначальная цель программы — сделать жилье доступным широким слоям населения», — подчеркнула глава департамента.
Она также напомнила, что сейчас программа носит массовый характер, поскольку распространяется на всех заемщиков и все регионы. В результате же наибольшая доля выдач по ней приходится на регионы с повышенным ценовым давлением — Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край.
«Изначально цель программы — развивать жилищное строительство и в других регионах. Поэтому, я думаю, программу можно продлить таргетированно на те регионы, где отмечается более сложная ситуация на рынке жилья и где она будет необходима», — предложила Данилова.
Признание представительницы Центробанка прокомментировал в интервью «Русской народной линии» д.э.н., профессор, главный научный сотрудник Института экономики РАН Олег Сергеевич Сухарев:
Программа льготной ипотеки провалилась по причинам непродуманности и неадекватности жизненным реалиям. Более того, представители ЦБ РФ фактически говорят о том, что льготная ипотека, (несмотря на то, что всё равно является для многих граждан кабалой), тем не менее, поддерживала спрос на жильё больше его предложения, что увеличивало цены. А выход предлагается в её отмене, но без анализа подлинного содержания проблем строительства жилья и причин повышения на нём цены на жильё. Это полный провал проводимой политики. Её изначально не было. То есть впряглись, а теперь видят, что сами предложили ограничение развитию. Вот позор! В двух берёзах запутались, не видят дальше своего носа, не могут и не умеют регулировать экономику.
Что происходило в жизни?
Во-первых, ипотека остаётся весьма дорогой, несмотря на усилия правительства по снижению ставки. Даже самая льготная ипотека (6-6,5%) всё равно является тяжёлым бременем для людей.
Во-вторых, растёт цена самого жилья. Причём, очень существенная разница между вторичным и первичным жильём. Я недавно изучал этот вопрос, и пришёл к выводу, что я не могу продать старую квартиру и приобрести на вырученные деньги жильё в новом доме, чтобы улучшить жилищные условия – даже добавив сбережения всех своих родственников. Такая же квартира, как моя, на вторичном рынке в Москве стоит около 7 миллионов рублей, а на первичном рынке такая же по метражу – 12-14 миллионов рублей! И недостающую сумму не собрать. И никакая ипотека не спасёт. Даже в московской области разрыв всё равно существенный! У большинства людей в стране доходы ощутимо не росли, а избыточных сбережений совершенно нет.
Вот какое письмо мне прислал один из коллег по «Русской народной линии»: «В 2017 году семья пыталась взять ипотеку. Нам отказали, поскольку семья должна обладать определённым доходом. И если он ниже – отказывают! А семья большая – многодетная! Тем самым шансов на ипотеку ещё меньше. Чтобы дали ипотеку, официальный доход должен составить 200-250 тысяч рублей в месяц».
Проблема серьёзная. Бравада по поддержке многодетных семей на всех каналах СМИ, такие большие усилия вроде бы – а на практике, как видим, люди не имеют никаких реальных возможностей, должны что-то изобретать!
Как в условиях падающих доходов будет развиваться программа строительства? Всё-таки строительство, как бы быстро его ни осуществляли, имеет свой жизненный цикл: надо пройти все этапы от географии, выбора места, фундамента, исследования почв и так далее. Прохождение всего цикла занимает, как минимум год, а иногда и дольше. Даже при самых быстрых стройках.
И за этот период многое меняется: затраты, цены. Строительные технологии хоть и совершенствуются, но не дают большого скачка в качестве жилья. Наоборот, очень часто возникают вопросы к качеству новых домов. Поэтому в нездоровой экономике делать здоровую программу строительства и ипотеки - нонсенс.
Но ещё больший нонсенс – подобные сообщения, когда ЦБ выступает с провокационным заявлением с призывом отказаться от ипотечной программы. Обратите внимание, программа льготной ипотеки является инициативой Президента и находится под патронажем Президента и Правительства. Поэтому её свертывание будет выглядеть весьма противоречиво. Видимо, в связи с этим обстоятельством предлагается формат видоизменения программы – на отдельные регионы её оставить.
Объяснение, что льготная ипотека повышает цену на жильё за счёт роста спроса, конечно, может иметь под собой основания. Вряд ли это влияние такое сильное, так как ипотека все равно кабальная! Присутствовать могут и иные факторы роста цены. Например, цена увеличивается, потому что возрос миграционный поток из сёл в города. Но эту тему надо исследовать. Однако, первичный анализ по отдельным городам, кто заселяется в новостройках – видно, что это не коренные жители данного города, улучшающие свои условия, и приезжающие, в том числе из сельской местности.
Тем не менее, этот вопрос может оказаться куда более существенным в своём влиянии, чем льгота по ипотеке, съедаемая ростом цены на квартиру. Сама же величина льготы вряд ли влияет на рост стоимость квартиры.
Самое печальное – разрыв между вторичным и первичным рынком жилья. Катастрофический разрыв не позволяет приобретать жильё людям, которые имели скудные доходы. Даже льготная ипотека не позволяет этого сделать. Ведь люди испытали длительное снижение доходов в течение 5-7-10 лет.
Самое интересное, что есть квартиры на продажу, но цены на них не очень сильно понижают, потому что тот, кто осуществил строительство, хочет отбить свои деньги. Только ради этого всё и делает.
Недавно Президент сказал про интернет, что там создатели сайтов отбивают свою прибыль. Также и строители домов — им наплевать на дома, да и на людей и на экологию часто. Конечно, надо сдать дома, соблюсти какие-то нормы, но, в принципе, им нужно вернуть свои деньги. Вот и всё. Это бизнес-проект.
Порочная система не дает развиваться строительной отрасли, не позволяет людям улучшать жилищные условия.
В бедной стране абсурдно улучшить жилищные условия. Я не говорю уже о том, что появилось ещё три вида жилья: элитарное жильё, жильё для бедной большой массы и жильё для нищих. Эта дифференциация очень серьезно сказывается на всём и, видимо, будет нарастать как атрибут капитализма. Поэтому вроде благостное состояние строительной отрасли не отражает тех процессов, которые происходят в реальности.
